por Amaral D'Andrea 
As certidões imobiliárias são documentos fundamentais em qualquer transação envolvendo imóveis, sejam eles urbanos ou rurais. Elas garantem que o imóvel está livre de impedimentos legais, como dívidas, disputas judiciais, ou outros tipos de ônus que possam afetar o comprador ou o vendedor. Neste post, vamos explorar em detalhes o que são as certidões imobiliárias, quais são as principais certidões necessárias, e por que elas são tão importantes no processo de compra e venda de imóveis.
1. O Que São Certidões Imobiliárias?
As certidões imobiliárias são documentos oficiais emitidos por órgãos públicos, que comprovam a situação jurídica, fiscal e registral de um imóvel e de seus proprietários. Elas são essenciais para garantir a segurança jurídica da transação, assegurando que não há pendências ou riscos ocultos associados ao imóvel.
Essas certidões têm como objetivo principal informar o comprador sobre a real situação do imóvel, evitando problemas futuros, como a perda do imóvel por dívidas desconhecidas ou a nulidade da transação devido a questões jurídicas.
2. Principais Certidões Imobiliárias
Existem várias certidões que podem ser exigidas em uma transação imobiliária, dependendo do tipo de imóvel e da natureza do negócio. Abaixo estão as principais certidões que geralmente são necessárias:
a. Certidão de Matrícula Atualizada
A Certidão de Matrícula Atualizada é um dos documentos mais importantes em uma transação imobiliária. Ela é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e contém todo o histórico do imóvel, incluindo informações sobre os proprietários anteriores, as transferências de propriedade, e eventuais ônus ou gravames, como hipotecas, penhoras, ou usufrutos.
b. Certidão Negativa de Ônus Reais
Esta certidão, também emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, atesta que o imóvel não possui nenhum ônus, como hipotecas, penhoras, ou servidões, que possam comprometer a sua venda ou afetar o novo proprietário.
c. Certidão Negativa de Débitos Municipais
Emitida pela prefeitura local, esta certidão comprova que não há débitos pendentes relativos ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou outros tributos municipais. A regularidade fiscal é essencial para garantir que o comprador não herde dívidas do antigo proprietário.
d. Certidão Negativa de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias
Emitida pelo Cartório Distribuidor do Fórum da comarca onde o imóvel está localizado, esta certidão verifica se há ações judiciais em andamento que possam afetar a propriedade do imóvel. As ações reais e pessoais reipersecutórias são aquelas que dizem respeito ao direito de propriedade, como ações de usucapião, reivindicatórias, ou de execução de dívidas.
e. Certidão Negativa de Execuções Fiscais
Também emitida pelo Cartório Distribuidor, esta certidão verifica se há execuções fiscais em andamento contra o imóvel ou contra o proprietário, relacionadas a débitos fiscais com o poder público.
f. Certidão Negativa de Protestos
A Certidão Negativa de Protestos é emitida pelo Cartório de Protestos e atesta se o proprietário do imóvel tem títulos protestados em seu nome, o que poderia indicar problemas financeiros que poderiam afetar a transação.
g. Certidão de Regularidade do ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sobre a transferência de propriedade de imóveis. A certidão de regularidade do ITBI, emitida pela prefeitura, comprova que o imposto foi pago corretamente.
3. A Importância das Certidões Imobiliárias
A obtenção de certidões imobiliárias é um passo crítico no processo de compra e venda de imóveis. Elas garantem a segurança da transação de diversas maneiras:
- Segurança Jurídica: As certidões ajudam a proteger o comprador contra fraudes, garantindo que o vendedor é realmente o proprietário do imóvel e que este está livre de disputas ou litígios.
- Transparência: As certidões fornecem uma visão clara da situação do imóvel e do vendedor, permitindo que o comprador faça uma escolha informada.
- Evitar Surpresas: Elas ajudam a evitar problemas futuros, como a descoberta de dívidas ou gravames que poderiam comprometer o investimento ou resultar em perda do imóvel.
- Exigência Legal: Em muitos casos, a apresentação dessas certidões é obrigatória para a finalização da transação, especialmente em financiamentos imobiliários, onde os bancos exigem a regularidade do imóvel como condição para a liberação do crédito.
4. Como Obter as Certidões Imobiliárias
As certidões imobiliárias podem ser obtidas diretamente nos órgãos responsáveis, como cartórios e prefeituras. Hoje em dia, muitos desses documentos podem ser solicitados online, facilitando o processo:
- Cartórios de Registro de Imóveis: Para certidões de matrícula e ônus reais.
- Prefeituras Municipais: Para certidões negativas de débitos municipais e ITBI.
- Cartórios Distribuidores: Para certidões de ações judiciais e execuções fiscais.
- Cartórios de Protesto: Para certidões de protestos.
É aconselhável iniciar a obtenção dessas certidões com antecedência, uma vez que o processo pode levar alguns dias, dependendo do órgão e da localidade.
5. Validade das Certidões
As certidões imobiliárias têm prazos de validade variados, geralmente entre 30 e 90 dias. Por isso, é importante verificar a data de emissão e garantir que todas as certidões estejam dentro do prazo de validade no momento da assinatura do contrato ou da escritura de compra e venda.
6. Considerações Finais
As certidões imobiliárias são peças-chave para assegurar a integridade e a legalidade de uma transação imobiliária. Ignorar ou subestimar a importância desses documentos pode resultar em sérios problemas legais e financeiros no futuro. Portanto, ao comprar ou vender um imóvel, certifique-se de que todas as certidões necessárias estão em mãos e em ordem.
Se você não se sentir seguro para lidar com todas essas questões, contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário pode ser uma excelente decisão. Ele pode orientar na obtenção das certidões e na análise de eventuais riscos, garantindo que a transação ocorra de forma tranquila e segura.